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QUELLE EST LA JURIDICTION COMPÉTENTE POUR STATUER SUR LA RÉSILIATION DU BAIL A USAGE PROFESSIONNEL EN DROIT OHADA?

QUELLE EST LA JURIDICTION COMPETENTE POUR STATUER LA RESILIATION DU BAIL A USAGE PROFESSIONNEL EN DROIT OHADA?

L’article 133 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG) dispose :

« Art.133.- Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation.

La demande en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. La mise en demeure est faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir sa réception effective par le destinataire.

A peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef.

Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire de plein droit. La juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation du bail et prononce, le cas échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail après la mise en demeure visée aux alinéas précédents. »

L’alinéa 3 de ce texte précise que la juridiction compétente statuant à bref délai peut être « saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion » du preneur qui ne s’est pas conformé aux stipulations du bail. La question s’est posée de savoir, d’une part, quelle est cette « juridiction compétente » dont parle l’article 133 alinéa 3 et, d’autre part, à quoi renvoie l’expression « statuant à bref délai ».

Par arrêt n°129/2015 rendu le 12 novembre 2015, la CCJA, répondant à ces deux préoccupations, indiquait que « … sauf si les Actes uniformes ont eux-mêmes désigné les juridictions compétentes pour statuer sur les différends nés de leur application, la détermination de la « juridiction compétente » relève du droit interne de chaque Etat Partie ; que, d’autre part, la périphrase « à bref délai » contenue dans l’article 133, en son alinéa 3, ne renvoie pas ipso facto à la notion de référé ; que la juridiction présidentielle peut statuer « en la forme des référés » ou « comme en matière de référé » sans être pour autant juge des référés mais bien en tant que juge du fond, en abrégeant les délais habituels de citation… ».

Il ressort de cette décision que le juge statuant à bref délai n’est nullement le juge des référés comme beaucoup pensaient, mais le juge du fond qui met une grande dose de célérité dans le traitement du litige. La CCJA ne cesse chaque fois de réitérer cette position quand l’occasion s’y prête « … qu’ainsi,    l’expulsion par voie judiciaire d’un bail professionnel, comme c’est le cas en l’espèce, ne peut être ordonnée, au sens dudit article, que par la juridiction compétente statuant à bref délai, qui est ici un  juge du fond et non le juge de référé, incompétent en l’espèce, ce d’autant plus que le bail litigieux pose le problème de sa tacite reconduction et du remboursement éventuel des investissements réalisés par le preneur avec l’accord du bailleur…. » : CCJA, arrêt n°251/2018 du 18 décembre 2018.

La Cour précise que la compétence du juge des référés en totalement exclue s’agissant de la résiliation d’un bail commercial et de l’expulsion du preneur, quand bien même cette compétence aurait été convenue par les parties dans leur contrat, la disposition contractuelle ne pouvant primer sur celles de l’article 134 qui rappellent le caractère d’ordre public de l’article 133 de l’AUDCG. Elle relève en effet dans une espèce que « … Attendu qu’aux termes de l’article 133 alinéa 3 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, « A peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef » ; attendu que si ce texte renvoie à l’organisation judiciaire de chaque Etat-partie relativement à la détermination de la juridiction compétente, il s’agit incontestablement de la juridiction pouvant examiner le fond du différend qui oppose les parties à un bail à usage professionnel et statuer définitivement sur leurs demandes respectives ; que donc, la compétence du juge des référés n’est pas acquise en la matière, dès lors que, par essence, ce juge ne peut prescrire que des mesures conservatoires ou provisoires ne soulevant aucune contestation sérieuse et ne préjudiciant pas au fond, caractères qui font précisément défaut à la résiliation d’un bail à usage professionnel et à l’expulsion de celui qui s’en prévaut et des personnes de son chef ; Attendu qu’au regard de ce qui précède, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté l’exception d’incompétence soulevée au profit du juge des référés, les articles 6 et 7 du contrat des parties ne pouvant primer sur les dispositions de l’article 133 précité qui, conformément à l’article 134 du même Acte uniforme, sont d’ordre public… » : CCJA, arrêt n°009/2019 du 24 janvier 2019.

Tirant les conséquences du caractère d’ordre public des dispositions de l’article 133 de l’AUDCG, la CCJA relève d’office l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la résiliation d’un bail à usage professionnel, dans une espèce où aucune des parties ne soulevait de contestation sur cet aspect du litige « … attendu qu’il est relevé d’office que, s’agissant de la résiliation judiciaire du bail à usage professionnel et, le cas échéant, de l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, la juridiction compétente visée par l’article 133 susvisé s’entend, compte tenu de la complexité d’un tel litige, de la juridiction de fond statuant à bref délai ; que cette juridiction de fond peut statuer « en la forme des référés » ou « comme en matière de référé » sans être pour autant juge des référés mais bien en tant que juge du fond, en abrégeant les délais habituels de citation ; Attendu que le juge des référés ne pouvant prescrire que des mesures conservatoires ou provisoires qui ne soulèvent aucune contestation sérieuse et ne préjudicient pas au fond, caractères qui font précisément défaut en l’espèce, il échet d’annuler l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de dire que les parties seront remises dans le statu quo ante… » : CCJA, arrêt n°76/2019 du 14 mars 2019.

Dans une autre espèce similaire, la Cour, plus précise, relève d’office la violation de l’article 133 de l’AUDCG et s’appuie sur l’article 28 bis tiret 1 du Règlement de procédure, relatif au cas d’ouverture à cassation pour violation de la loi, pour casser l’arrêt déféré pour incompétence du juge des référés ayant statué à tort « Attendu que selon l’article 133 de l’Acte uniforme susvisé, « la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef. » et, même si « Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire de plein droit », « La juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation du bail et prononce, le cas échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail... » ; attendu qu’il en résulte que le tribunal, à même de prendre, par jugement, des décisions définitives sur le fond du différend opposant les parties et statuant à bref délai au sens du Code de procédure civile, est la juridiction compétente en matière de résiliation d’un bail à usage professionnel ; que ne pouvant prescrire que des mesures conservatoires ou provisoires, et non celles définitives à l’instar de la résiliation d’un contrat ou de l’expulsion de locataire, la juridiction des référés est incompétente pour connaitre d’une telle action ; qu’il en va notamment ainsi parce que son fonctionnement n’intègre pas le délai de comparution devant les juridictions du fond, auquel déroge précisément le bref délai évoqué par l’article 133 de l’Acte uniforme précité ; qu’il suit de là qu’en confirmant l’ordonnance attaquée, sans relever, ainsi qu’ils en avaient l’obligation, l’incompétence de l’auteur de ladite décision, nonobstant le caractère d’ordre public des règles de la compétence d’attribution et fait que l’article 133 susvisé porte, selon l’article 134 du même Acte uniforme, des dispositions d’ordre public, les juges d’appel ont violé la loi ; que dès lors, il échet pour la Cour de céans de relever d’office cette violation de la loi qui suffit à la cassation de l’arrêt déféré, et d’évoquer l’affaire sur le fond en application de l’article 14 alinéa 5 du Traité de l’OHADA … » : CCJA, arrêt n°164/2020 du 14 mai 2020

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